En clair

Comment aider vos enfants à acheter leur logement?

Par Muriel Michel et Roxana Sedevcic

Un capital de départ est souvent nécessaire car les banques rechignent à prêter plus de 80% du prix d’achat. Quelles sont les formules à envisager pour aider vos enfants à s’installer ou à devenir propriétaires?

COMMENCER

Formules

/

Faire une donation...

Le plus simple est de leur donner de l’argent via un don manuel ou bancaire.

En pratique, la donation se fait par virement: l’argent est transféré de votre compte sur celui de votre enfant. N’indiquez aucune communication sur le virement et faites ensuite établir un pacte adjoint qui confirme la donation.

Aucun droit de succession n’est dû si vous survivez au moins 3 ans après la donation. Si vous décédez dans les 3 ans des droits de succession seront dus! Pour éviter ce risque, faites enregistrer la donation. Vous paierez des droits de donation (lire encadré) mais vous êtes assuré de ne plus devoir de compte au fisc, quoi qu’il arrive.

Une donation est en principe considérée comme une avance sur héritage («donation en avancement d'hoirie»). Lors de la succession, elle sera imputée sur la part de l’enfant en question afin de respecter l’équilibre entre héritiers.

Il est toutefois possible de faire une donation «hors part». Vous favorisez alors cet enfant au-delà de la part qui lui est légalement réservée en «puisant» sur la quotité disponible, c’est-à-dire la part de votre héritage que vous pouvez léguez à qui bon vous semble.

Les droits de donation

Les taux des droits de donation sont déterminés par la Région dans laquelle le donataire a résidé le plus longtemps au cours des 5 années précédant sa donation. Aucune règle ne prévoit que les frais d’un acte de donation doivent être payés par celui qui bénéficie de la donation.

Les droits de donation sur les biens mobiliers sont très faibles. En ligne directe : 3,3% en Wallonie, 3% à Bruxelles et en Flandre.

Les droits de donation sur les biens immobiliers sont progressifs et plus élevés. En ligne directe : de 3 à 27% à Bruxelles et en Flandre, et de 3 à 30% en Wallonie.

Bon à savoir: aucune règle n’impose que les frais d’un acte de donation ne soient payés par le bénéficiaire de la donation. En pratique, ce sont souvent les parents qui les paient. La prise en charge de ces frais par le donataire n’est pas elle-même considérée par le fisc comme une donation.

/

Faire une donation à plusieurs enfants

Vos enfants n’ont pas forcément les mêmes besoins, ni au même moment et cela peut poser problème.

Exemple. Vous donnez une maison à votre aîné et l’équivalent en cash à votre cadet. Vous imaginez avoir ainsi respecté une stricte égalité. Or, à votre décès, on tiendra compte de la valeur de l’immeuble au jour du décès (alors qu’elle peut avoir fortement augmenté) mais de la valeur de l’argent au jour de la donation.

La réforme du droit successoral qui entrera en vigueur le 01.09.2018 va corriger cette source d’inégalités: quel que soit le type de bien donné, le rapport se fera toujours en valeur au jour de la donation (indexée au jour du décès).

Vous pouvez utiliser la technique de l’acte double. Concrètement, vous faites donation à vos deux enfants de l’immeuble ET du cash, en indivision. Ensuite, celui auquel vous souhaitiez donner l’immeuble rachète sa part à son frère/sa sœur et devient ainsi plein propriétaire de l’immeuble. Plus aucune contestation ne sera possible ultérieurement.

/

Utiliser la technique de l’achat scindé

Vous pouvez acquérir une seconde résidence ou un immeuble de rapport avec vos enfants, en recourant à la technique de l’achat scindé.

Vous achetez l’usufruit et les enfants la nue-propriété. Au préalable, vous faites don aux enfants de l’argent nécessaire pour acheter la nue-propriété et vous payez les droits de donation.

La valeur de la nue-propriété dépend de l’âge du donateur (usufruitier). Plus il est jeune, plus la valeur de l’usufruit est élevée. De leur vivant, les parents peuvent donc jouir du bien comme ils l’entendent (l’habiter, le louer…). Au décès de l’usufruitier (ou des usufruitiers) le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire et ne paie aucun droit de succession.

S’agissant d’une formule fiscalement avantageuse, il est important de respecter scrupuleusement les règles imposées par l’administration fiscale.

La donation mobilière doit avoir préalablement été enregistrée et soumise aux droits de donation.

Le donataire doit pouvoir prouver qu’il dispose librement des avoirs reçus. La donation ne doit pas être spécifiquement destinée au financement de la nue-propriété. Il ne peut donc pas y avoir de lien de cause à effet évident entre la donation et l’achat.

/

Se porter caution d’un prêt

Vous pouvez vous porter garant du prêt contracté par votre enfant soit :

directement sur leurs avoirs personnels (caution) ,

en mettant un bien immobilier en hypothèque. En cas de non-paiement, les créanciers pourront saisir votre immeuble mais pas vos autres bien. Soyez prudent: si l'institution financière exige des garanties complémentaires, c'est qu’elle juge que le risque de de non-remboursement est élevé.

Le montant du cautionnement correspond au montant de la convention de crédit majoré des intérêts (max. 50% du montant principal).

Les parents peuvent aussi se désigner codébiteurs solidaires. Dans ce cas, la banque leur réclamera directement les mensualités si l’enfant ne paie pas.

/

Octroyer un prêt

Si vous consentez un prêt à votre enfant, il devra vous rembourser et vous verser éventuellement des intérêts, selon des modalités à convenir. «Si vous demandez un taux d’intérêt, 30% de précompte mobilier doit être retenu sur les remboursements effectués», souligne dans un communiqué Jan Romain, d’Immotheker Finotheker.

Etablissez un document qui atteste de l’accord de prêt. Cette preuve pourra en outre être utile en cas de décès de l’enfant. Etant considérée comme un passif de sa succession, la dette sera en effet soustraite de la valeur de l’immobilier, ce qui allègera les droits de successions (dus uniquement sur l’actif net).

Vous pouvez décider à tout moment que votre enfant n’est plus redevable du solde. Cette remise de dette sera alors considérée comme une donation.

/

Faire établir la facture de travaux à votre nom

Vous soulagerez votre enfant en payant directement la facture des nouveaux châssis ou de la rénovation de la salle de bain de sa maison.

Assurez-vous que les choses soient claires et en ordre. Etablissez et conservez des documents qui pourront être fournis au fisc et aux autres enfants.

Vous pouvez établir un seul pacte adjoint (en double exemplaire) qui comprend l’ensemble des dons et paiements de factures que vous avez faits.